Un bail signé à 600 € par mois peut-il passer à 610 €, puis 625 €, puis 650 € au fil des années ? Le propriétaire doit-il augmenter son loyer chaque année pour ne pas perdre d’argent ? Et le locataire peut-il refuser une augmentation qu’il estime excessive ?
La révision annuelle du loyer obéit à des règles précises. Elle dépend du contrat de location, de l’indice de référence des loyers (IRL), des délais légaux et, désormais, de la performance énergétique du logement.
Surtout, il faut distinguer trois opérations qui n’ont pas les mêmes règles : la révision annuelle d’un bail en cours, la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement et la fixation du loyer à l’occasion d’une nouvelle location.
1. Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?
Oui, mais uniquement si le bail contient une clause prévoyant sa révision.
Cette clause permet au propriétaire de réviser le loyer une fois par an, à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à chaque anniversaire du bail.
La signature du bail ne suffit donc pas, à elle seule, à autoriser une augmentation annuelle. En l’absence de clause de révision, le propriétaire ne peut pas imposer une augmentation fondée sur l’IRL pendant l’exécution du contrat.
Même lorsqu’une clause existe, la révision reste soumise aux autres conditions légales, notamment aux restrictions applicables aux logements classés F ou G.
2. Qu’est-ce que l’IRL et comment calculer le nouveau loyer ?
L’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE, sert à limiter l’évolution annuelle des loyers des logements concernés.
L’IRL ne représente ni l’évolution du marché immobilier local ni celle des dépenses propres à chaque propriétaire. Il repose sur l’évolution moyenne des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Pour calculer la révision, il faut utiliser le trimestre de référence prévu dans le bail et comparer son indice à celui du même trimestre de l’année précédente.
Il ne faut pas utiliser automatiquement le dernier IRL publié : c’est le trimestre de référence du contrat qui détermine les indices à comparer. Si le bail ne précise pas ce trimestre, la référence est, en principe, le dernier indice publié à la date de sa signature.
Les séries d’IRL spécifiques à la Corse et aux collectivités d’outre-mer concernées doivent également être prises en compte lorsque le logement s’y trouve.
3. La révision est-elle automatique à chaque anniversaire du bail ?
Non. Même si le bail prévoit une révision annuelle, le propriétaire doit manifester sa volonté de l’appliquer.
Il dispose d’un an à compter de la date prévue pour cette révision. S’il agit pendant ce délai, le nouveau loyer prend effet à compter de sa demande, et non rétroactivement depuis la date anniversaire.
Aucune forme particulière n’est imposée pour une demande ordinaire de révision fondée sur l’IRL. Il est néanmoins prudent de conserver une preuve datée de la demande et du calcul communiqué au locataire.
4. Que se passe-t-il si le propriétaire oublie de réviser le loyer ?
Si le propriétaire laisse passer le délai d’un an sans manifester sa volonté d’appliquer la révision, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.
Il ne peut pas ensuite réclamer au locataire les augmentations qu’il aurait pu percevoir pendant cette période.
Une révision oubliée n’autorise pas davantage à appliquer, l’année suivante, une augmentation correspondant à deux années d’IRL. Il faut distinguer la révision annuelle effectivement demandée de la reconstitution d’un loyer qui aurait hypothétiquement été augmenté chaque année.
Pour un propriétaire qui gère plusieurs logements, l’oubli répété des dates de révision peut néanmoins représenter un manque à gagner durable.
5. Quelle différence une révision régulière peut-elle produire sur dix ans ?
Une hausse annuelle de quelques euros peut sembler insignifiante. Sur une longue période, les évolutions successives de l’IRL peuvent pourtant représenter un écart important.
Cette comparaison illustre l’évolution des indices sur dix ans. Elle ne signifie pas qu’un propriétaire qui aurait conservé un loyer de 600 € pendant toute cette période pourrait aujourd’hui le porter directement à 710,75 €.
Le montant réellement applicable dépend notamment des révisions effectivement demandées, des indices correspondants, des dates d’application et des éventuelles restrictions légales intervenues au cours du bail.
Et les dépenses du propriétaire pendant cette période ?
Le loyer n’est pas la seule somme susceptible d’évoluer. La taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais d’entretien et les travaux peuvent également augmenter.
L’IRL ne garantit donc pas au propriétaire que l’évolution de son loyer compensera celle de ses charges. Inversement, l’augmentation de sa taxe foncière ou de son assurance ne l’autorise pas à dépasser les règles de révision du bail.
6. Une révision légalement possible est-elle toujours intéressante ?
Pas nécessairement.
La révision annuelle est une possibilité contractuelle et légale, non une obligation de gestion. Un propriétaire peut choisir de ne pas appliquer une augmentation, notamment pour préserver une relation locative satisfaisante.
Le niveau du loyer par rapport au marché mérite également d’être considéré.
Un propriétaire peut donc être juridiquement autorisé à appliquer une révision tout en préférant maintenir le loyer actuel. Le locataire, de son côté, peut vérifier que le montant demandé respecte le contrat et la réglementation.
7. Peut-on rattraper les augmentations oubliées lors du départ du locataire ?
Le départ du locataire ne transforme pas les révisions annuelles oubliées en sommes récupérables.
La fixation du loyer d’un nouveau bail relève cependant de règles différentes de celles applicables à la révision du bail précédent.
Selon la localisation du logement, sa performance énergétique, la durée de vacance, les travaux éventuellement réalisés et les dispositifs d’encadrement applicables, le propriétaire peut disposer d’une marge de fixation plus ou moins importante.
En zone tendue, les hausses à la relocation peuvent être plafonnées. Dans certaines communes, un encadrement supplémentaire du niveau des loyers impose également le respect de loyers de référence.
8. Et si le loyer est manifestement inférieur à ceux du voisinage ?
La réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail constitue une procédure distincte de la révision annuelle par l’IRL.
Elle suppose notamment de respecter les délais et les formalités applicables, de s’appuyer sur des références de loyers comparables et, selon les situations, de respecter des plafonds ou un étalement de la hausse.
Le locataire peut contester la proposition. Un désaccord peut conduire à une procédure de conciliation, puis, si nécessaire, à la saisine du juge dans les conditions légales.
Cette procédure ne permet pas de contourner les interdictions applicables aux logements classés F ou G.
9. Peut-on réviser le loyer d’un logement classé F ou G ?
La loi interdit la révision annuelle du loyer des logements classés F ou G lorsque le bail relève du dispositif de gel des loyers.
En métropole, cette interdiction s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, elle concerne les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.
Il faut donc examiner à la fois la classe énergétique du logement et la situation juridique du bail. La seule date de réalisation du DPE ne suffit pas à déterminer si une révision est autorisée.
10. Un DPE ancien peut-il poser problème lors d’une révision ?
Oui. Un diagnostic peut avoir été valable lors de la signature du bail, puis avoir perdu sa validité avant une révision ultérieure.
La durée habituelle de validité du DPE est de dix ans, mais les anciens diagnostics ont fait l’objet de règles transitoires :
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé d’être valables le 31 décembre 2022.
Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d’être valables le 31 décembre 2024.
Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont, en principe, valables dix ans.
La date de réalisation du diagnostic est donc essentielle. Il ne suffit pas de regarder son ancienneté apparente ni de lui ajouter systématiquement dix ans.
Un jugement concernant trois années de révision
Il faut distinguer l’obligation de fournir spontanément un nouveau DPE pendant un bail en cours et la capacité du propriétaire à justifier les conditions d’une révision lorsqu’elle est contestée.
11. Des travaux de rénovation suffisent-ils pour recommencer à réviser le loyer ?
Non, pas à eux seuls.
Des factures d’isolation, de remplacement des fenêtres ou de chauffage peuvent démontrer que des travaux ont été réalisés. Elles ne prouvent pas nécessairement que le logement a atteint une nouvelle classe énergétique.
La réalisation d’un nouveau DPE permet de disposer d’une évaluation actualisée. Si le logement n’est plus classé F ou G, la possibilité de réviser le loyer doit ensuite être examinée au regard des autres conditions du bail et des textes applicables.
12. Le propriétaire doit-il renouveler immédiatement tout DPE arrivé à expiration ?
L’expiration d’un DPE ne signifie pas, à elle seule, qu’un propriétaire doit immédiatement commander un nouveau diagnostic pour chaque logement déjà occupé.
En revanche, un diagnostic valide peut être nécessaire à l’occasion d’une nouvelle mise en location ou pour justifier la situation énergétique du logement dans le cadre d’une opération soumise à des restrictions.
Le propriétaire peut également avoir fait réaliser un nouveau DPE sans encore l’avoir communiqué à son gestionnaire ou enregistré dans son logiciel.
Il faut donc distinguer le DPE valide et connu, le dernier DPE connu mais expiré alors qu’un diagnostic plus récent peut exister, et l’absence de DPE disponible pour vérifier la situation actuelle.
13. Comment éviter les erreurs de révision ?
Pour le propriétaire, les principaux risques sont l’oubli de la date annuelle, l’utilisation du mauvais indice, une demande tardive, la confusion entre loyer et charges ou la méconnaissance d’une restriction liée au DPE.
Pour le locataire, les éléments essentiels à vérifier sont la présence d’une clause de révision, le trimestre IRL retenu, le calcul effectué, la date de la demande et la situation énergétique du logement.
Une révision correctement calculée mais appliquée à une mauvaise date peut être contestable. De même, une augmentation arithmétiquement conforme à l’IRL peut être interdite pour un logement relevant du gel des loyers F ou G.