Quand le propriétaire peut-il exiger le paiement du loyer ?

1. La signature du bail ne marque pas nécessairement le début du loyer

Un bail peut être signé avant l’entrée en vigueur effective de la location.

La signature formalise l’accord des parties. La date de prise d’effet détermine, quant à elle, le commencement contractuel de la location.

2. La date d’emménagement du locataire est encore autre chose

Il faut également distinguer la date de prise d’effet du bail de la date à laquelle le locataire décide matériellement d’occuper le logement.

Le fait que le locataire choisisse d’occuper effectivement le logement quelques jours plus tard, qu’il organise son emménagement le week-end suivant ou qu’il conserve temporairement son ancien logement ne décale pas, à lui seul, le début de ses obligations contractuelles.

Pour calculer normalement le premier loyer, il vaut donc mieux parler du nombre de jours pendant lesquels le bail produit ses effets que du nombre de jours pendant lesquels le locataire a effectivement habité le logement.

3. Que doit payer le locataire lorsque le bail commence en cours de mois ?

Lorsqu’un bail prend effet le premier jour du mois, la situation est simple : le mois est entièrement dû.

Lorsqu’il prend effet en cours de mois, le premier loyer doit tenir compte de cette période partielle.

La méthode consiste à calculer le montant en fonction du nombre réel de jours du mois et du nombre de jours dus à compter de la prise d’effet.

Cette méthode tient compte du fait que tous les mois n’ont pas la même durée : 28 ou 29 jours en février, 30 jours pour certains mois et 31 pour d’autres.

4. Période du loyer et date de paiement : deux notions différentes

Un loyer peut correspondre au mois de septembre sans pour autant être payable le 1er septembre.

Le contrat détermine les modalités de paiement du loyer. Il peut par exemple prévoir une échéance le 1er, le 5 ou une autre date convenue.

Il faut donc distinguer la période concernée, qui indique à quelle période de location correspond le montant, et la date d’exigibilité, qui indique la date à laquelle le paiement doit intervenir.

5. Le propriétaire peut-il envoyer un appel de loyer avant cette date ?

Oui, à condition de ne pas confondre informer le locataire d’une somme qui deviendra due et exiger son paiement avant l’échéance prévue au contrat.

Un propriétaire peut préparer ou transmettre à l’avance un document indiquant le montant de la prochaine échéance.

La date d’envoi d’un appel de loyer et la date d’exigibilité du paiement ne sont donc pas nécessairement identiques.

6. Et lorsque la CAF verse directement l’aide au propriétaire ?

Lorsqu’une aide personnelle au logement est versée directement au bailleur dans le cadre du tiers payant, le propriétaire doit en tenir compte dans le montant demandé au locataire.

Une aide prévue n’est pas encore une aide versée

Il faut distinguer le montant d’aide annoncé ou attendu et le versement effectivement reçu par le propriétaire.

La CAF peut avoir calculé ou annoncé un montant sans que celui-ci soit encore crédité au bailleur. Une modification du dossier de l’allocataire, une régularisation ou une autre évolution peut encore affecter le versement.

Cette distinction a également une conséquence sur la quittance.

Lorsque le locataire a réglé sa part mais que l’aide versée directement au bailleur est encore seulement attendue, la quittance définitive de la période ne peut pas être délivrée comme si l’intégralité de l’échéance avait déjà été encaissée.

Autrement dit : la promesse ou la prévision d’un versement de la CAF ne vaut pas versement.

7. Que se passe-t-il en cas de paiement partiel ou de dette antérieure ?

Lorsqu’un locataire ne règle qu’une partie des sommes dues, le paiement doit naturellement être enregistré, mais l’échéance n’est pas pour autant entièrement acquittée.

Le propriétaire doit tenir compte des 300 € reçus. En revanche, il ne peut pas délivrer une quittance attestant du paiement intégral du loyer et des charges alors que 200 € restent dus.

Lorsqu’il existe plusieurs loyers impayés, à quel mois affecter un règlement ?

La situation devient plus subtile lorsqu’un locataire possède déjà une dette et effectue ensuite un nouveau règlement.

Il ne faut pas considérer automatiquement que la somme reçue paie toujours le mois en cours.

Cette règle est importante aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire.

Dans cette situation, l’existence d’une dette ancienne n’interdit donc pas, à elle seule, la délivrance d’une quittance correspondant au mois de septembre puisque cette échéance a été intégralement acquittée.

La quittance de juillet, en revanche, ne pourra pas être délivrée tant que le solde restant dû pour cette période n’aura pas été réglé.

Et si le locataire ne précise rien ?

Prenons la même situation, mais cette fois sans indication particulière du locataire.

Cela peut avoir une conséquence directe sur les quittances pouvant être délivrées.

C’est pourquoi il est important de conserver, pour chaque règlement, non seulement son montant et sa date, mais également la dette ou les échéances auxquelles il a été imputé.

8. Et pour le dernier mois de location ?

Lorsque le bail prend fin en cours de mois, le loyer reste dû pour la période pendant laquelle le locataire demeure juridiquement redevable.

Le calcul d’un mois incomplet s’effectue alors au prorata de la période concernée.

9. Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier loyer

Le locataire ne peut pas décider de ne pas payer son dernier loyer en considérant que le propriétaire conservera simplement le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie sera traité séparément après la restitution du logement, notamment pour tenir compte, lorsqu’elles sont justifiées, des sommes pouvant rester dues au propriétaire.

À retenir

Une bonne gestion locative ne consiste donc pas simplement à demander « un mois de loyer ». Elle consiste à déterminer la bonne période, le bon montant, la bonne échéance, l’affectation correcte des règlements et le véritable solde restant dû.

C’est cette précision qui permet au propriétaire de réclamer exactement ce qui lui est dû et au locataire de comprendre précisément ce qu’il paie.