L’état des lieux de sortie décrit le logement et ses équipements au moment où le locataire les restitue. Il permet de conserver une trace précise de leur état.
Son objectif est d’abord de constater les faits. La comparaison avec l’entrée, la responsabilité des parties et les éventuelles conséquences financières doivent être distinguées de cette description.
1. Décrire ce qui est présent, sans trancher immédiatement les responsabilités
Examinez chaque pièce, les équipements et les annexes. Décrivez leur état avec précision, y compris les défauts visibles, sans limiter le document à une liste de détériorations.
Une fissure, une tache ou un équipement cassé doit être mentionné lorsqu’il est constaté, même si les parties discutent de son origine ou de son ancienneté. Les observations et réserves de chacun peuvent être consignées.
La comparaison avec l’état des lieux d’entrée permettra ensuite d’étudier les évolutions, leur origine et leur éventuelle prise en charge. La distinction entre vétusté, usure normale et dégradations sera développée dans un article dédié.
2. Réaliser un constat précis et partagé
L’état des lieux est normalement réalisé ensemble par le locataire et le bailleur, ou leurs représentants, lors de la restitution du logement. Prévoyez un logement accessible et de bonnes conditions d’éclairage.
Le document doit notamment identifier :
- le logement, les parties et les éventuels représentants ;
- la date de réalisation ;
- l’état des sols, murs, plafonds, équipements et meubles, pièce par pièce ;
- les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie ;
- les clés, badges et autres moyens d’accès remis ;
- la nouvelle adresse du locataire ;
- la date de l’état des lieux d’entrée.
Des photographies identifiées et rattachées au document peuvent compléter les descriptions. Évitez les seules mentions générales comme « mauvais état », sans préciser ce qui est constaté.
L’état des lieux peut être établi sur papier ou sous forme électronique. Après lecture et signature, chaque partie doit en recevoir un exemplaire au moment de la signature. Sa présentation doit permettre la comparaison ultérieure avec l’état des lieux d’entrée.
3. Améliorations et détériorations ne s’annulent pas
Les améliorations apportées dans une partie du logement n’effacent pas les détériorations constatées ailleurs.
L’état des lieux n’est pas une négociation consistant à compenser les bons et les mauvais points.
Les améliorations réalisées à l’initiative du locataire ne lui donnent pas automatiquement droit à un remboursement au départ. Un accord prévoyant une indemnisation ou une prise en charge, ainsi que les éventuels dispositifs légaux particuliers, doivent être examinés séparément. L’autorisation de réaliser des travaux ne constitue pas, à elle seule, une promesse de les payer.
4. Que faire en cas de désaccord ou de refus de signature ?
Commencez par rechercher une formulation factuelle et consigner les observations de chacun. Un désaccord sur la personne qui devra payer ne doit pas empêcher de décrire un défaut réellement constaté.
Si le désaccord persiste, une partie peut refuser de signer. Il ne faut pas présenter un document signé par une seule partie comme un état des lieux amiable accepté par les deux.
Le locataire comme le bailleur peut alors faire appel à un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable. Cette possibilité existe également en cas de refus de participer ou d’absence au rendez-vous.
Une partie régulièrement convoquée ne bloque pas le constat par sa seule absence, dès lors que le commissaire peut accéder légalement au logement. La signature des deux parties n’est pas nécessaire comme pour un état des lieux amiable. Le constat ne tranche pas pour autant toutes les questions de responsabilité ou de montant : un litige peut ensuite être soumis au juge.
5. Qui paie l’état des lieux de sortie ?
Un état des lieux de sortie amiable réalisé entre le locataire et le bailleur ne donne lieu à aucun frais.
Lorsque le bailleur mandate une agence ou un professionnel pour le réaliser à l’amiable, les frais ne peuvent pas être facturés au locataire.
Il faut distinguer cette situation du constat locatif réalisé par un commissaire de justice en raison de l’impossibilité d’établir l’état des lieux à l’amiable : les frais réglementés sont alors partagés par moitié dans les conditions prévues par la loi.
À retenir
Pour préparer le rendez-vous, consultez « Préparer le départ ». La remise des accès est détaillée dans « Restitution des clés ».