Lorsqu’un locataire doit plusieurs sommes à son bailleur et effectue un règlement qui ne permet pas de tout payer, une question importante se pose : quelle dette ce règlement va-t-il éteindre ?
Le choix n’est pas anodin. Un même paiement peut concerner le loyer du mois en cours, une dette plus ancienne, plusieurs échéances ou, dans certaines situations, plusieurs locations auprès du même créancier.
Le Code civil prévoit des règles précises pour déterminer comment un paiement doit être imputé. Et lorsque le règlement n’est que partiel, cette affectation a également des conséquences sur les documents qui peuvent être délivrés au locataire : reçu ou quittance de loyer.
Le locataire peut-il choisir quelle dette il règle ?
Oui.
Autrement dit, lorsqu’un locataire doit plusieurs sommes au même créancier, il peut préciser à quelle dette son règlement doit être affecté.
Cette possibilité est particulièrement importante lorsqu’un règlement ne suffit pas à couvrir l’ensemble des sommes dues.
Que se passe-t-il si le locataire ne précise rien ?
À défaut d’indication du débiteur, l’article 1342-10 du Code civil prévoit un ordre d’imputation.
Il ne faut donc pas réduire cette règle à la formule « toujours le loyer le plus ancien ». L’ancienneté intervient dans l’ordre prévu par le Code civil, après les critères qui la précèdent.
Le propriétaire peut-il choisir lui-même l’affectation du règlement ?
Le propriétaire enregistre le règlement réellement reçu : sa date, son montant, son mode de paiement et, lorsqu’elle existe, sa référence.
Lorsque le locataire a donné une instruction d’affectation valable, celle-ci doit être prise en compte. En l’absence d’instruction, ce sont les règles légales d’imputation qui permettent de déterminer l’affectation.
Et si le locataire a plusieurs baux auprès du même créancier ?
La même logique peut s’appliquer lorsqu’un locataire a plusieurs locations auprès du même créancier et qu’un règlement peut raisonnablement concerner plusieurs dettes.
Cette logique suppose bien qu’il s’agisse du même créancier juridique. Le fait que plusieurs biens soient gérés dans le même logiciel ou par la même personne ne permet pas de mélanger les dettes dues à des créanciers différents.
Que se passe-t-il si le règlement couvre exactement toutes les dettes ?
Lorsque le montant reçu permet d’acquitter intégralement toutes les dettes concernées envers le même créancier, il n’existe plus d’ambiguïté pratique sur la destination globale du paiement : les dettes peuvent être soldées.
Et si le règlement est supérieur à la dette ?
Un règlement peut également dépasser le montant total réellement dû.
Selon la situation, le surplus peut notamment rester porté au crédit du compte concerné ou faire l’objet d’un remboursement.
Un paiement partiel donne-t-il droit à une quittance ?
Non. C’est précisément l’une des distinctions essentielles.
La quittance constate l’acquittement des sommes auxquelles elle se rapporte. Lorsque le locataire n’effectue qu’un paiement partiel, la loi prévoit un autre document : le reçu.
Que se passe-t-il lorsqu’un règlement est effectué par chèque ?
Un chèque peut être enregistré comme règlement, mais son encaissement peut encore être remis en cause par un rejet bancaire.
Si le chèque est finalement rejeté, la dette correspondante réapparaît : le paiement n’a pas définitivement éteint la somme due.
Lorsqu’un reçu est établi avant la fin de cette période de prudence, il est utile que le document mentionne que le paiement par chèque reste sous réserve d’encaissement.
Et lorsque la CAF doit verser une partie du loyer ?
Il faut distinguer une aide prévue d’une aide effectivement reçue.
Une information annonçant un futur versement de la CAF ne constitue pas encore la réception de cette somme par le bailleur.
Cette distinction est importante pour déterminer si une échéance est réellement acquittée et si une quittance peut être délivrée.
Pourquoi conserver la trace du règlement et de son affectation ?
Parce que ce sont deux informations différentes.
La trace du règlement permet d’établir qu’une somme a réellement été reçue. La trace de son affectation permet de comprendre quelles dettes cette somme a éteintes.
Cette traçabilité devient particulièrement utile en présence de paiements partiels, de plusieurs échéances, de plusieurs baux, d’un chèque rejeté ou d’un trop-perçu.